В августе 2015 года мы наблюдали рост курса доллара и евро по отношению к рублю. Это привело к повышению спроса на новостройки – впрочем, не такому ажиотажному, как в декабре 2014 года. Также, возможно, нас еще ждет повышение цен на жилье на  первичном рынке.

Спрос на новостройки растет, но в разумных пределах

Скачок доллара и евро в августе 2015 года не мог не отразиться и на рынке недвижимости.

Во-первых, эксперты говорят о повышении спроса на новостройки. Растет он со стороны тех покупателей, которые успели купить в феврале доллары по минимальной цене, и теперь от них избавляются, вкладываясь в недвижимость. Во-вторых, в новостройках, по мнению экспертов, заинтересованы валютные вкладчики, которые также обменивают свои сбережения на квартиры.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», отмечает, что «покупательская активность наблюдается на протяжении всего лета, а в августе, с падением рубля, среди клиентов появились держатели валютных вкладов. Дело в том, что многие люди предпочли не приобретать недвижимость в конце прошлого года, а купили доллары и открыли краткосрочные вклады. Как раз в конце июля действие большинства из них подошло к концу. Одновременно с этим, несмотря на  продолжающееся укрепление доллара, люди не хотят рисковать и ждать возможного дальнейшего роста, переводят валюту в рубли и приобретают жилье. Также потенциальные покупатели сегодня проводят аналогию с концом прошлого года, когда, как мы помним, рубль тоже стремительно дешевел, и многие застройщики на фоне ажиотажного спроса значительно подняли стоимость недвижимости. Ожидание повторения сценария прошлого года активизирует спрос, и многие стремятся завершить сделку до начала делового сезона. Тем не менее, говорить о каком-либо конкретном влиянии ослабления рубля по отношению к доллару и евро можно будет только в сентябре, поскольку пока большая часть сделок находится на стадии оформления».

Впрочем, даже в условиях экономической нестабильности, если рассматривать проекты высокой стадии готовности и надежных девелоперов, сейчас очень удачное время для инвестирования. В связи с тем, что из-за падения рубля платежеспособный спрос сократился, девелоперы предлагают различные скидки, устраивают акции, действуют специальные предложения – так что квартира в новостройке обойдется немного дешевле.

Тем не менее, такого ажиотажа на рынке, как в декабре 2014 года, сейчас не наблюдается.

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»: «За последние полтора года мы видели уже несколько периодов ослабления рубля, включая декабрьский обвал. От ситуации, которая сложилась сейчас, те периоды отличались более выраженным паническим характером спроса на недвижимость. Эффективный спрос со стороны как частных покупателей, так и компаний-инвесторов приводил к стремительному вымыванию квартир — были случаи, когда новостройки скупали целыми этажами. Сейчас подобного ажиотажа мы не наблюдаем, хотя определенная активизация, несомненно, есть».


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Ослабление рубля по отношению к доллару и евро повлияло на рынок первичной недвижимости  Москвы и области пока не столь кардинально, как в декабре 2014 года, на который пришлось просто рекордное число продаж, однако и сегодня активность потенциальных покупателей существенно подросла. Во всяком случае, за неделю со дня последнего скачка доллара количество заявок и звонков в нашу компанию увеличилось примерно на треть. Но при этом покупатели сейчас менее суетливы, чем в конце прошлого года, и уже не столь поспешно бросаются покупать неважно что, лишь бы уложиться в бюджет».

Девелоперы работают в штатном режиме и цены не поднимают – пока...

В целом опрошенные нами эксперты говорят, что хотя девелоперы и испытывают определенные затруднения, но несмотря на падение рубля, продолжают работать в нормальном режиме, и повышение цен происходит пока только планово. Тем не менее, рынок еще может преподнести «сюрпризы»...

Ирина Доброхотова утверждает, что девелоперы-партнеры компании «БЕСТ-Новострой» работают в обычном режиме и пока не спешат поднимать цены вслед за возросшим долларом. «В рамках планового повышения стоимость квадратного метра в некоторых проектах в августе была поднята и, вероятно, очередное плановое повышение будет осенью, однако скачка, симметричного взлету доллара, ждать не стоит. Платежеспособность населения сегодня значительно ниже, чем в прошлом году, соответственно, перебор с ценой может застопорить продажи», – рассказала эксперт.

Евгений Редькин также считает, что заметного влияния на цены пока нет. «Рынок недвижимости перешел на рублевые ценники (за редким исключением) еще после предыдущего обвала, и валютные скачки могут сказываться на стоимости квартир, скорее, опосредованно, создавая общерыночную конъюнктуру. Таким образом, и повышение цен – по нашему прогнозу, в пределах 5-10%, — скорее всего, будет носить отложенный характер. Вряд ли стоит ожидать его непосредственно с началом нового делового сезона», – высказал мнение эксперт.

В то же время Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», полагает, что до конца года на новостройки цены могут вырасти: «Во-первых, падение рубля привело к снижению платежеспособности населения, и, как следствие, уменьшению темпов реализации. В результате застройщики, не имеющие собственных средств, стали испытывать сложности с финансированием объекта. Все это привело к изменению их маркетинговой и ценовой политики. На рынке появились дополнительные дисконты в наименее ликвидных объектах.

Во-вторых, ослабление рубля сказалось на себестоимости проектов, поскольку доля импортных стройматериалов, как правило, значительна. В результате дополнительных издержек девелоперы вынуждены сокращать маржу либо увеличивать стоимость. Первый вариант делает бизнес нерентабельным, значит, остается второй. Я думаю, что до конца года в большинстве проектов, находящихся в активной стадии реализации, произойдет пересмотр цен».

В заключение рассмотрим вопрос, как вести себя потенциальному покупателю в нынешних экономических реалиях: стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке или отложить сделку?

Большинство опрошенных нами экспертов считают, что действовать надо исходя из личной ситуации: если вы нуждаетесь в жилье, не стоит медлить сейчас с его приобретением. Кроме того, особенно следует поторопиться тем, кто желает купить однокомнатную квартиру: на рынке сейчас много инвесторов, которые как раз рассматривают квартиры небольшой площади. Вместе с тем, стоит помнить про «бесплатный сыр» – Александр Зубец советует отнестись настороженно к объектам с большими дисконтами свыше 10%. «Вполне возможно, что такие скидки свидетельствуют о проблемах застройщика. Подобный дисконт допустим только для новых проектов. Если же такие привлекательные условия  предлагаются в жилых комплексах с высокой стадией готовности, это повод задуматься», – подчеркнул эксперт.